Ультиматум? Томские эксперты о новых условиях выдачи льготной ипотеки

ТОМСК, 7 фев – РИА Томск. Несколько крупных российских банков в январе объявили, что готовы выдавать льготную ипотеку, только если клиент приобретает жилье у застройщика-партнера. Первым об этом известил "Сбер", следом такие же решения приняли "Открытие", Альфа-банк и Промсвязьбанк. 

В принципе, логично, что интерес покупателей к ипотечным программам с господдержкой не падает. В декабре 2023 года ЦБ повысил ключевую ставку, доведя ее до 16% – максимального показателя с апреля 2022 года. При такой ключевой ставке, когда квартира на вторичном рынке в ипотеке предлагается по ставке примерно 18%, покупатели обращают внимание на те самые пресловутые льготные программы. 

Только из-за введения новых требований застройщики отмечают, что попали в сложную ситуацию: хочешь продавать по доступной ставке – заключай партнерские отношения с банком и делись с ним частью выручки. Что о сложившейся ситуации думают в Томске? Этот вопрос обсудили на круглом столе, организованном томским Союзом строителей. 

Кейсы уже есть

"С 11 января мы работаем по новым условиям: льготные кредиты выдаются на покупку жилья у застройщиков, заключивших договор субсидирования. По сути, речь идет о сохранении возможности для клиентов кредитоваться по льготным ставкам при условии субсидирования аккредитованным партнером", – говорит начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов "Домклик" Томского отделения Сбербанка Олеся Чагочкина.

По ее словам, сделки по выдаче льготных ипотечных кредитов, субсидируемых застройщиком, в регионе уже есть. В целом, количество заявок на ипотеку в январе находится на уровне ноября-декабря 2023 года, с тенденцией в сторону вторичного рынка. Однако наибольшая доля все равно приходится на льготные кредиты.

Так, объем выдачи ипотечных кредитов Сбера на новостройки по Томской области превысил 5,3 миллиарда рублей по итогам 2023 года. При этом наибольшую долю в их структуре заняла семейная ипотека – на нее пришлось 48% общего объема. 

"Доля выдачи по программе "Господдержка 2020" составила 36%, в части ипотеки для IT-специалистов – 13%. Стоит отметить, что последний показатель является самым высоким для Сибирского банка Сбера – у наших коллег из других регионов СФО доля IT-ипотеки не превысила отметки 7%", – отмечает Чагочкина.

Без изменений

Однако большая часть банков изменять условия выдачи ипотек не спешит. 

"Сотрудничество с застройщиками является очень важным для банка. О значимости этих программ свидетельствует тот факт, что в прошлом году мы… выдавали льготную ипотеку сверх субсидируемого государством лимита в 6 миллионов рублей на один кредит. Пока позиция банка остается прежней – мы не будем взимать с застройщиков дополнительную плату в виде субсидий", – отмечает представитель томского филиала Газпромбанка Марина Новикова.

Она уточняет, что в прошлом году банк одобрил ипотечных кредитов на сумму около 3 миллиардов рублей. При этом на льготные программы пришлось 63% от общего портфеля.

В банке "Левобережный" за 2023 год количество ипотечных кредитов выросло в два раза, суммарный объем выдачи превысил 10 миллиардов рублей, что является рекордом для банка, говорит начальник управления ипотечного кредитования банка "Левобережный" Александр Лотобаев.

"Льготная ипотека во всех ее проявлениях является едва ли не единственным инструментом решения жилищного вопроса в сложившихся условиях, поэтому мы приняли решение не вводить требования, ограничивающие доступ к этому продукту. Это значит, что дополнительная плата не будет взиматься с застройщиков, клиентов или каких-либо третьих лиц", – добавляет Лотобаев.

Практику субсидирования со стороны застройщиков он оценивает со скепсисом. "Многие должны помнить похожую историю с околонулевыми ставками и то, как к ней отнесся Центробанк", – говорит он.

Россельхозбанк также не готов предъявлять дополнительные требования к застройщикам. Напротив, в сложившихся условиях банк смягчает требования к ипотечным заемщикам.

Как объясняет начальник службы партнерского канала продаж банка Ольга Александрова, Россельхозбанк концентрирует усилия на выдаче сельской ипотеки. По итогам прошлого года на этот продукт пришлось 85% всех выдач на территории Томской области, сумма льготных кредитов достигла отметки 370 миллионов рублей.

"В 2023 году мы наблюдали повышенный интерес жителей региона к индивидуальному жилищному строительству. Однако проблемным моментом является то, что большая часть объектов ИЖС, подпадающих под требования программы "Сельская ипотека", возводится на территории Томского района. Остро не хватает застройщиков, работающих на сельских территориях в других (особенно северных) районах области", – подчеркивает Александрова.

По ее словам, в таких условиях в январе в банке приняли решение о смягчении требований к размеру первоначального взноса. "Таким образом банк демонстрирует свою заинтересованность в продолжении работы с инструментами льготной ипотеки", – подчеркивает специалист.

Не готовы взимать дополнительные комиссии с застройщиков и в банке Дом.РФ.

"Банк ДОМ.РФ не взимает комиссии за заемщиков, оформивших ипотечный кредит в рамках госпрограмм. Условия кредитования в нашем банке прежние. Процентные ставки и размер первоначального взноса остаются на уровне, прописанном в постановлении правительства.

Что же касается изменений, то теперь необходимые данные для принятия решения банком запрашиваются с цифрового профиля клиента на "Госуслугах", – говорит руководитель направления Новосибирского офиса Банка ДОМ.РФ Денис Крывша.

Риски есть для всех

Управляющий Отделением Томск ЦБ РФ Елена Петроченко объясняет, почему Банк России вынужден ограничивать выдачу льготных ипотечных кредитов. 

"На старте действия льготных программ речь шла о том, чтобы определенные категории граждан получили возможность приобрести собственное жилье или улучшить жилищные условия. Сейчас совершенно очевидно, что спровоцированный этими программами рост цен привел к иному результату – по факту жилье не стало доступнее, а сам рост цен на квадратные метры, к сожалению, не корреспондирует с темпами роста доходов населения", – говорит она.

Вторым фактором, по словам Петроченко, является то, что растет доля заемщиков с высокой долговой нагрузкой – более 80% от получаемых ими доходов. 

"В жизни случается всякое – в том числе потеря платежеспособности по самым различным обстоятельствам. И в случае с таким заемщиком получается, что, взяв кредит на 20-25 лет, он какое-то время отдавал значительную часть доходов, затем утратил способность платить по кредиту, потерял жилье, да еще и остался должен банку", – рассуждает эксперт.

По ее словам, здесь могла бы выручить соответствующая страховка, однако россияне научились отказываться от такого страхования и массово пользуются этим навыком.

"Кроме того, по имеющимся оценкам, до 6% заемщиков формируют первоначальный взнос из средств потребительского кредита, взятого под высокую ставку. То есть риски – и для ипотечного рынка, и для банковской системы в целом – достаточно очевидны", – продолжает Петроченко.

При этом она признает, что пока доля просроченных кредитов по ипотеке остается незначительной.

"В Томской области речь идет о 0,2% от общего ипотечного портфеля банков, что в два раза меньше общероссийского показателя. Вместе с тем, нужно понимать, что многие из взявших кредиты по льготным программам только начали выплачивать заемные средства, и впереди у них еще 20 с лишним лет", – резюмирует эксперт.

Компаниям поставили ультиматум

Как отмечает руководитель Центра продаж ОАО "ТДСК" Анна Облакова, повышение ключевой ставки влияет на все сегменты рынка. 

"На вторичном рынке уже с ноября фиксируется снижение продаж, спроса и выдач ипотечных кредитов. Клиенты переориентируются в сторону сегмента новостроек, но и здесь ощущается снижение спроса, связанное с ситуацией во "вторичке". Дело в том, что очень часто покупка новой квартиры оплачивается из средств от продажи старой", – говорит она. 

По ее словам, 95% всех сделок ТДСК были связаны со льготной ипотекой. Сложившуюся ситуацию она называет «банковским ультиматумом»: либо работать по таким правилам, либо не работать вообще.

"Говорят, в Москве есть застройщики, отказавшиеся подчиниться этому порядку. Мы себе такого позволить не можем, поэтому соглашения по субсидированию сделок были подписаны со всеми банками, выдвинувшими подобную инициативу. Приятного во всем этом, конечно же, мало – по некоторым квартирам выручка и вовсе оказывается ниже уровня себестоимости. В среднем эта субсидия обходится в 6-8% от стоимости квартиры", – говорит Облакова.

Чтобы как-то смягчить ситуацию, ТДСК работает с каждым клиентом индивидуально: итоговая цена будет зависеть не только от квартиры, но и от выбора банка. Однако складывающаяся на рынке ситуация в конечном счете может повлиять на уровень цен, подчеркивает эксперт.

"Томский рынок является достаточно закрытым  – у нас нет такого большого притока населения как в Новосибирске, где около 30% сделок приходится на приезжих. И если в ряде регионов застройщики могут что-то скорректировать, отыграв потери на объемах продаж, то в Томске такой возможности нет", – объясняет она.

Переломный момент

Руководитель юридической службы агентства недвижимости "Лагуна" Ольга Типикина называет сложившуюся ситуацию переломной. 

"Многие ждут отката цен, спровоцированного отсутствием сделок на вторичном рынке. Между тем, пока что этого не наблюдается – в структуре спроса исчезла лишь инвестиционная составляющая. О тенденции как таковой можно будет судить по итогам I квартала, однако в настоящее время мы не видим заметной коррекции цен", – говорит она.

По ее словам, если раньше люди могли взять три или четыре кредита с господдержкой и купить каждому ребенку по квартире "на вырост", то сейчас подобных сделок нет. 

"Люди выходят на сделки исключительно с целью решения квартирного вопроса, например, у них родился ребенок, поэтому семье необходимо жилье большей площади. В связи с этим застройщики наблюдают спад спроса на малогабаритные и однокомнатные квартиры, которые покупались в инвестиционных целях", – говорит Типикина. 

Однако, по ее мнению, сейчас рынок жилья больше жив, чем мертв. 

"Даже на вторичном рынке – люди берут квартиры при ставках в 16%, потому что у них есть задел в виде продаваемого жилья. В итоге к деньгам, полученным за старую квартиру, добавляются ипотечные средства, хорошо вписывающиеся в средний для Томской области чек ипотечного кредита. Для среднестатистической семьи это вполне подъемная сумма, не требующая выплаты 80% ежемесячных доходов", – отмечает эксперт.

Какой итог?

По словам директора Союза строителей Томской области Михаила Рутмана, и банки, и застройщики хорошо представляют, что произойдет, если совместный выход из положения не будет найден. Застройщики отмечают, что сейчас сложилась парадоксальная ситуация: те меры, которые были направлены на снижение цен, могут привести к их увеличению. 

"Желание переложить финансовое бремя на застройщика не является чем-то новым. Муниципальные и региональные власти также стремятся разделить обязанности по созданию городской инфраструктуры со строителями жилья. По сумме эффектов это может привести к банальной стагнации рынка и росту цен, сравнимому с известным "яичным переполохом", – рассуждает координатор Клуба застройщиков Людмила Эсаулова.

При этом она отмечает, что механизм льготной ипотеки будет работать минимум до 1 июля. 

"Значит, что у потребителей есть полгода, чтобы решить жилищные вопросы. Таким шансом нужно пользоваться, не забывая тщательно оценивать свои возможности и потребности. Только теперь потребитель выбирает не только застройщика и класс жилья, но и банк ", – резюмирует она.