ТОМСК, 5 июл – РИА Томск, Карина Сапунова. Томск попробовал обновить несколько хрущевок задолго до того, как с проектом реновации пятиэтажного жилого фонда выступила мэрия Москвы. Однако томская "реновация" предполагала не снос старых домов, как в столице, а их модернизацию.
Нужна ли томским многоквартирникам реновация, в каком виде она может быть реализована в регионе, и есть ли возможность провести ее, рассказал РИА Томск заместитель губернатора Томской области по строительству и инфраструктуре Евгений Паршуто.
Томский опыт
– По всей стране гремит история с реновацией пятиэтажек в Москве, где под снос могут пойти тысячи домов массовых серий. В Томске есть примеры не сноса, а обновления хрущевок. Насколько удачен этот опыт?
– Само слово "реновация" означает улучшение, замещение чего-либо физически или морально изношенного новым. Термин и все, что за ним стоит, носит, безусловно, положительный смысл: за счет реновации наращивается, возрастает основной капитал и меняется функциональное назначение объектов.В градостроительном аспекте "реновация" – это улучшение не только хрущевок. Есть реновация промышленных зон, парков-скверов и даже моногородов, что еще более глобально. Есть термины в Градостроительном кодексе, есть нормативные акты, которые регулируют эти процессы.
Если говорить о попытках комплексной реновации в Томске, то сейчас на территории шпалопропиточного завода (ШПЗ), "Сибэлектромотора" и некоторых других бывших промплощадок появились и работают инвесторы.
На месте ШПЗ растет жилой микрорайон, заканчивается планировка площадки "Сибэлектромотора". Кроме новостроек, здесь нужно спроектировать и построить школу и детский сад – это сложно, но переговоры с инвестором идут. Такой же диалог областная власть ведет по промзоне радиотехнического завода и ГПЗ.
Так, перед 400-летием Томска в 2004 году были приведены в порядок три кирпичных хрущевки на проспекте Ленина. Там больше занимались не внутренними сетями и системами, а внешней отделкой. Тем не менее, это все равно касалось формирования и изменения среды в целом.
В 2012 году реконструирован жилой дом на проспекте Комсомольский, 71. Это уже была реновация здания полностью: изменение класса его энергоэффективности, надстройка дополнительного этажа, замена инженерных систем, балконов и окон.
Чтобы это сделать, муниципалитет применил схему, когда частный бизнес и бюджет финансировали работы 50 на 50. В итоге получили не новый, но капитально отремонтированный дом с принципиально новыми элементами, которые сделали его более комфортным. И первый опыт с промплощадками, и с домом на Комсомольском можно считать успешным.
Возможности тиражирования
– Тогда почему не стали его тиражировать?
– На Комсомольском мы работали с частными инвесторами буквально в ручном режиме. Для финансирования объединили средства, выделенные городу в рамках 185-го федерального закона ("О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" – Ред.) и сразу нескольких муниципальных программ: по капремонту, благоустройству, инженерным коммуникациям.
Только за счет аккумуляции источников и ресурсов стала возможна реализация проекта.
И все равно нашлись те, кто оказался недоволен и заявлял: нам это не надо, отстаньте, мы будем жить так, как хотим.
Конечно, это право людей – отказаться от реновации. И заставить их насильно невозможно. Совместная собственность, поэтому ожидать в подобных решениях единства сложно. Но чтобы реализовывать подобные проекты, нужно согласие 100% собственников квартир.
Тогда мне, как заместителю мэра, приходилось лично ходить по квартирам и убеждать людей, например, заменить систему теплоснабжения. Задача очень сложная и тяжелая. Впоследствии в Томске ни у кого больше не нашлось желания тратить столько нервов…
– Вернемся к московской программе. Звучала мысль о возможности ретрансляции ее на регионы. Как вы оцениваете возможность ее реализации в Томске – ведь у каждого региона своя специфика? С какими проблемами придется столкнуться?
– У Москвы очень амбициозный, масштабный проект стоимостью 3,5 триллиона рублей. Он уже претерпел много изменений, и я уверен, что проектировщикам, строителям, власти и жителям еще предстоит столкнуться с такими нюансами, о которых сегодня никто не предполагает, но которые неизбежно возникнут по ходу реализации программы.Если в Москве все сложится удачно, то столичный опыт, действительно, будет тиражироваться сначала в крупных городах, где в большом массиве сохранена застройка домами массовых серий 1960-1980-х годов, а затем – в региональные центры. Такое жилье безнадежно устарело, и ему нужна либо глубокая модернизация, либо снос.
Да, дома массовых серий строили по всему миру, и разные страны обходятся с ними по-разному. Например, Испания объявила курс на реновацию. Но если у нас предлагают все снести и построить новое, то там учли, что вместе со старением жилого фонда стареют и его жители – молодежь не хочет оставаться ни в таких домах, ни в таких микрорайонах. Поэтому испанцы в параллели с реновацией решают демографическую проблему.
В восточной Германии частично реконструировали такие дома.
Что касается Москвы, на мой взгляд, предложенная там схема экономически оправдана: стоимость столичной земли настолько высока, что там обязательно найдутся инвесторы для серьезных частных вложений. А для других российских городов потребуются иные рецепты.
Для Томска с его земельными ресурсами, огромным количеством ветхого жилья, деревянных домов такой подход пока вообще не актуален. Строить на месте пятиэтажек девятиэтажки? Так сделать это не позволит Градостроительный кодекс.
Хотя, возможно, в Томске могут найтись точки, где сработает экономика. Опять же, такие точки локальны, единичны, а в областном центре 600 домов первых массовых серий. Это почти 2 миллионов квадратных метров – одна шестая часть всего жилого фонда Томска!
Где-то жилье нужно ремонтировать по обычному сценарию: утеплять крышу и фасады, менять коммуникации. Дома с хроническими болезнями, поврежденным конструктивом – там, где трещины в стенах, не держит нагрузку фундамент, затоплены подвалы – потребуют неизбежной реконструкции или сноса.
– То есть, готовых решений для Томска ждать не приходится? Или все же какие-то варианты рассматривались?
– В Томске программа реновации домов массовых серий появилась в 2006 году. Она была сформирована учеными ТГАСУ (Томский государственный архитектурно-строительный университет) и предусматривала определенный набор мероприятий по домам массовых серий. Но прошло более 10 лет, если возвращаться к этому документу, он потребует других подходов и другой экономики.
Относительно готовым решением можно считать опыт 71-го дома на Комсомольском. С технической точки зрения здесь все пройдено, с точки зрения финансов – тоже более или менее понятно. А вот позиция собственников – это вопрос всегда открытый. Есть масса других проблем, которые волнуют и возмущают людей: грязь и снег на улицах, плохие остановки или их полное отсутствие, работа и маршруты транспорта.Проект 2012 года в Томске показал такую же полярную картину мнений, как сейчас в Москве. Часть людей сильно хотели изменений, часть не принимала их категорически. Причем, среди собственников были те, кто даже не жил в доме, а сдавал свои квартиры в наем. Казалось бы, им вообще должно быть все равно, что будет, тем более, любая реконструкция – это бюджетные инвестиции в твое личное имущество. Но так далеко задумываются отнюдь не все.В Москве планируют разрешить ситуацию следующим образом: "за" реновацию должны отдать голоса не все, а 75% собственников в каждом доме. Если 50% проголосуют "против", дом не будет включен в программу.
Если такое послабление примет федерация, то процесс реновации пойдет гораздо быстрее. Но опять же: у Москвы огромный собственный бюджет – они только в федерацию перечисляют триллион, и это не считая средств бизнеса.
Регионам же, помимо законодательного механизма, понадобится бюджетная поддержка. Если она будет со стороны федерации, то грех ею не воспользоваться. Если в распоряжении останутся только собственные ресурсы, масштаб задач будет другим. К примеру, сегодня Томску предстоит расселить около 300 тысяч квадратных метров ветхого жилья, таким образом до реновации хрущевок мы дойдем лет через 10-15.