Дорогое благо: Паршуто о реновации, томской специфике и приоритетах

ТОМСК, 5 июл – РИА Томск, Карина Сапунова. Томск попробовал обновить несколько хрущевок задолго до того, как с проектом реновации пятиэтажного жилого фонда выступила мэрия Москвы. Однако томская "реновация" предполагала не снос старых домов, как в столице, а их модернизацию.

Нужна ли томским многоквартирникам реновация, в каком виде она может быть реализована в регионе, и есть ли возможность провести ее, рассказал РИА Томск заместитель губернатора Томской области по строительству и инфраструктуре Евгений Паршуто.

Томский опыт

– По всей стране гремит история с реновацией пятиэтажек в Москве, где под снос могут пойти тысячи домов массовых серий. В Томске есть примеры не сноса, а обновления хрущевок. Насколько удачен этот опыт?

– Само слово "реновация" означает улучшение, замещение чего-либо физически или морально изношенного новым. Термин и все, что за ним стоит, носит, безусловно, положительный смысл: за счет реновации наращивается, возрастает основной капитал и меняется функциональное назначение объектов.

В градостроительном аспекте "реновация" – это улучшение не только хрущевок. Есть реновация промышленных зон, парков-скверов и даже моногородов, что еще более глобально. Есть термины в Градостроительном кодексе, есть нормативные акты, которые регулируют эти процессы.

Если говорить о попытках комплексной реновации в Томске, то сейчас на территории шпалопропиточного завода (ШПЗ), "Сибэлектромотора" и некоторых других бывших промплощадок появились и работают инвесторы.

На месте ШПЗ растет жилой микрорайон, заканчивается планировка площадки "Сибэлектромотора". Кроме новостроек, здесь нужно спроектировать и построить школу и детский сад – это сложно, но переговоры с инвестором идут. Такой же диалог областная власть ведет по промзоне радиотехнического завода и ГПЗ.

Есть и отдельные примеры того, что можно назвать реновацией – жилые дома, здания, но речь не о целостной программе, а именно о штучных объектах.

Так, перед 400-летием Томска в 2004 году были приведены в порядок три кирпичных хрущевки на проспекте Ленина. Там больше занимались не внутренними сетями и системами, а внешней отделкой. Тем не менее, это все равно касалось формирования и изменения среды в целом.

В 2012 году реконструирован жилой дом на проспекте Комсомольский, 71. Это уже была реновация здания полностью: изменение класса его энергоэффективности, надстройка дополнительного этажа, замена инженерных систем, балконов и окон.

Чтобы это сделать, муниципалитет применил схему, когда частный бизнес и бюджет финансировали работы 50 на 50. В итоге получили не новый, но капитально отремонтированный дом с принципиально новыми элементами, которые сделали его более комфортным. И первый опыт с промплощадками, и с домом на Комсомольском можно считать успешным.

Возможности тиражирования

– Тогда почему не стали его тиражировать?

– На Комсомольском мы работали с частными инвесторами буквально в ручном режиме. Для финансирования объединили средства, выделенные городу в рамках 185-го федерального закона ("О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" – Ред.) и сразу нескольких муниципальных программ: по капремонту, благоустройству, инженерным коммуникациям.

Только за счет аккумуляции источников и ресурсов стала возможна реализация проекта.

Но даже не это стало самым сложным. Жители хрущевки вообще не несли собственных затрат. При этом благодаря реконструкции получили капитализацию своего имущества больше чем на 250 тысяч рублей за квартиру. Город вложил эти деньги в ремонт фасада, окон, балконов, подъездов, утепление дома по всему контуру и установку счетчиков.

И все равно нашлись те, кто оказался недоволен и заявлял: нам это не надо, отстаньте, мы будем жить так, как хотим.

Конечно, это право людей – отказаться от реновации. И заставить их насильно невозможно. Совместная собственность, поэтому ожидать в подобных решениях единства сложно. Но чтобы реализовывать подобные проекты, нужно согласие 100% собственников квартир.

Тогда мне, как заместителю мэра, приходилось лично ходить по квартирам и убеждать людей, например, заменить систему теплоснабжения. Задача очень сложная и тяжелая. Впоследствии в Томске ни у кого больше не нашлось желания тратить столько нервов…

– Вернемся к московской программе. Звучала мысль о возможности ретрансляции ее на регионы. Как вы оцениваете возможность ее реализации в Томске – ведь у каждого региона своя специфика? С какими проблемами придется столкнуться?

– У Москвы очень амбициозный, масштабный проект стоимостью 3,5 триллиона рублей. Он уже претерпел много изменений, и я уверен, что проектировщикам, строителям, власти и жителям еще предстоит столкнуться с такими нюансами, о которых сегодня никто не предполагает, но которые неизбежно возникнут по ходу реализации программы.

Если в Москве все сложится удачно, то столичный опыт, действительно, будет тиражироваться сначала в крупных городах, где в большом массиве сохранена застройка домами массовых серий 1960-1980-х годов, а затем – в региональные центры. Такое жилье безнадежно устарело, и ему нужна либо глубокая модернизация, либо снос.

Да, дома массовых серий строили по всему миру, и разные страны обходятся с ними по-разному. Например, Испания объявила курс на реновацию. Но если у нас предлагают все снести и построить новое, то там учли, что вместе со старением жилого фонда стареют и его жители – молодежь не хочет оставаться ни в таких домах, ни в таких микрорайонах. Поэтому испанцы в параллели с реновацией решают демографическую проблему.

В восточной Германии частично реконструировали такие дома.

Что касается Москвы, на мой взгляд, предложенная там схема экономически оправдана: стоимость столичной земли настолько высока, что там обязательно найдутся инвесторы для серьезных частных вложений. А для других российских городов потребуются иные рецепты.

Для Томска с его земельными ресурсами, огромным количеством ветхого жилья, деревянных домов такой подход пока вообще не актуален. Строить на месте пятиэтажек девятиэтажки? Так сделать это не позволит Градостроительный кодекс.

Хотя, возможно, в Томске могут найтись точки, где сработает экономика. Опять же, такие точки локальны, единичны, а в областном центре 600 домов первых массовых серий. Это почти 2 миллионов квадратных метров – одна шестая часть всего жилого фонда Томска!

Они в разном состоянии, по мере сил и средств какие-то из них приводили в порядок, но если рассматривать ситуацию в целом, то мы увидим хронический недоремонт. Программой капремонта и средствами фонда с ним не справиться. Поэтому мне кажется, нам надо взвешенно обдумать, в каком районе и что можно предпринять. И дать возможность людям делать то, что они считают нужным со своей недвижимостью.

Где-то жилье нужно ремонтировать по обычному сценарию: утеплять крышу и фасады, менять коммуникации. Дома с хроническими болезнями, поврежденным конструктивом – там, где трещины в стенах, не держит нагрузку фундамент, затоплены подвалы – потребуют неизбежной реконструкции или сноса.

– То есть, готовых решений для Томска ждать не приходится? Или все же какие-то варианты рассматривались?

– В Томске программа реновации домов массовых серий появилась в 2006 году. Она была сформирована учеными ТГАСУ (Томский государственный архитектурно-строительный университет) и предусматривала определенный набор мероприятий по домам массовых серий. Но прошло более 10 лет, если возвращаться к этому документу, он потребует других подходов и другой экономики.

Относительно готовым решением можно считать опыт 71-го дома на Комсомольском. С технической точки зрения здесь все пройдено, с точки зрения финансов – тоже более или менее понятно. А вот позиция собственников – это вопрос всегда открытый. Есть масса других проблем, которые волнуют и возмущают людей: грязь и снег на улицах, плохие остановки или их полное отсутствие, работа и маршруты транспорта.

Проект 2012 года в Томске показал такую же полярную картину мнений, как сейчас в Москве. Часть людей сильно хотели изменений, часть не принимала их категорически. Причем, среди собственников были те, кто даже не жил в доме, а сдавал свои квартиры в наем. Казалось бы, им вообще должно быть все равно, что будет, тем более, любая реконструкция – это бюджетные инвестиции в твое личное имущество. Но так далеко задумываются отнюдь не все.

В Москве планируют разрешить ситуацию следующим образом: "за" реновацию должны отдать голоса не все, а 75% собственников в каждом доме. Если 50% проголосуют "против", дом не будет включен в программу. 

Если такое послабление примет федерация, то процесс реновации пойдет гораздо быстрее. Но опять же: у Москвы огромный собственный бюджет – они только в федерацию перечисляют триллион, и это не считая средств бизнеса.

Регионам же, помимо законодательного механизма, понадобится бюджетная поддержка. Если она будет со стороны федерации, то грех ею не воспользоваться. Если в распоряжении останутся только собственные ресурсы, масштаб задач будет другим. К примеру, сегодня Томску предстоит расселить около 300 тысяч квадратных метров ветхого жилья, таким образом до реновации хрущевок мы дойдем лет через 10-15.