ТОМСК, 29 ноя – РИА Томск. Все больше сделок, заключенных на вторичном рынке, оспариваются продавцами, чаще пожилыми, которые спустя время заявляют, что не осознавали значения своих действий. При этом судебная практика пока складывается не в пользу покупателей – по статистике, они выигрывают подобные дела лишь в 20% случаев. 

О том, как работают такие споры, что предлагают законодатели и как можно снизить риски, РИА Томск рассказал томский юрист в сфере недвижимости Дмитрий Харалампиди.

В чем суть "эффекта Долиной"

Термин появился после громкого судебного дела: продавец – известная певица Лариса Долина – через некоторое время после сделки заявила, что стала жертвой мошенников. Суд признал ее волю "искаженной", отменил сделку купли-продажи, и квартира вернулась к прежнему собственнику. Покупателю вернуть деньги не удалось.

После этого случая по всей стране участились схожие судебные процессы: бывшие владельцы жилья, как правило, пожилые люди, стали утверждать, что подписали договор в стрессовом состоянии, под давлением или не осознавая последствий.

Суды нередко становятся на сторону таких истцов, считая их "уязвимой стороной". В результате добросовестные покупатели оказываются незащищенными.

Как работает механизм спора

Как объясняет РИА Томск юрист в сфере недвижимости Дмитрий Харалампиди, в основе большинства исков лежат статьи 179, 178 и 177 Гражданского кодекса. 

Статья 177 позволяет признать сделку недействительной, если в момент ее подписания человек хоть и был дееспособным, но находился в состоянии, при котором не мог понимать значение своих действий. Определить это состояние может только экспертиза, которая и назначается в подобных делах. 

В статьях 178 и 179 Гражданского кодекса фигурируют сделки, совершенные под влиянием обмана или существенного заблуждения.

"Это очень специфические споры. Практика после резонансного дела Долиной находится в стадии формирования. В большинстве случаев суды встают на сторону продавца, но есть и обратные решения – например, в Якутии или Благовещенске. Официальная статистика говорит, что лишь в 20% случаев квартира остается у покупателя. Универсального порядка действий пока нет, каждая ситуация индивидуальна", – объясняет Харалампиди.

Он отмечает, что история, давшая название эффекту, стала поворотной. Тогда Лариса Долина была уверена, что участвует в операции спецслужб, поэтому суд и признал ее волю искаженной. 

"Фактически пострадавшим оказался покупатель – у него не осталось ни квартиры, ни денег. Но юридически потерпевшим признали продавца, и в компенсации покупателю отказали, отправив его за возвратом своих денег в уголовное дело", – говорит он.

Законодатели предлагают реформы

В конце ноября в Госдуму поступил законопроект, направленный на защиту участников сделок, прежде всего покупателей. Инициатива предусматривает несколько новых правил: расчеты только через семь дней после подписания договора и исключительно через банковский счет, а продавец единственного жилья обязан доказать, что после сделки ему будет где жить.

По мнению Харалампиди, в нынешнем виде документ лишь незначительно может повысить базовый уровень безопасности, но не решает проблему полностью, предлагаемые изменения легко обойти на практике. 

"Инициатива, конечно, даст покупателям немного больше защиты. Но полноценно она не спасет, если не будет комплексно меняться законодательство и подход судов. Пока практика слишком перекошена в сторону продавцов. 

Забывается главное – при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. Эти нормы давно есть в законе и должны работать. Продавцов, которых обманули, жалко, но за это не должен платить покупатель", – отмечает он.

По его словам, обсуждалась и другая идея – запретить автоматически возвращать запись в ЕГРН продавцу до тех пор, пока покупателю не будут компенсированы деньги. "В такой комбинации изменения действительно могли бы сработать. Но пока это только предложения", – добавляет специалист.

Почему нужен юрист

Юрист подчеркивает: самая частая причина потерь – отсутствие профессионального сопровождения сделки. На рынке работают люди, которые называют себя специалистами, но не имеют юридического образования и не знают специфики подобных споров.

Итог часто один и тот же: формально все выглядит правильно, продавца даже записывают на видео, но в суде это не спасает.

"Болит зуб – к стоматологу. Болит ухо – к ЛОРу. Не хочешь остаться без денег и квартиры – к юристу. Самостоятельно обеспечить юридическую и фактическую безопасность сделки практически невозможно. В 41% случаев такие квартиры продаются через агентства недвижимости, в 32% – частными риелторами, в 27% – самостоятельно продавцами", – говорит Харалампиди.

Как покупателю хотя бы снизить риски

По словам эксперта, безопасность сделки всегда опирается на два уровня – юридический и фактический. Юридический включает проверку всех документов: их полноты и содержания.

Фактический связан с тем, как вели себя стороны: что обсуждали, как исполняли сделку и готовились к ней, какие документы предъявляли, куда переезжает продавец после продажи, есть ли у него родственники, насколько адекватно и естественно он себя вел в момент подписания договора и так далее.

"Бытовые сигналы не спасут полностью, даже для них нужна профессиональная насмотренность, но они позволяют получить какой-то ориентир. Нужно смотреть, не слишком ли низкая цена, не торопится ли продавец с продажей, как он себя чувствует и ведет: неестественно спокоен или наоборот. 

И каждый нюанс должен быть подтвержден документально. Только юридически правильная совокупность документов, действий и фактических обстоятельств будет иметь решающее значение", – подчеркивает юрист.