Надо брать: эксперты о том, как пандемия повлияла на рынок жилья

ТОМСК, 22 апр – РИА Томск, Елена Тайлашева. Рекордный рост ипотечных выдач зафиксировали в 2020 году банки. Снижение ключевой ставки Банка России "всколыхнуло" рынок: недвижимость все активнее стала рассматриваться как способ вложения средств. На фоне ажиотажа жилье за год выросло в цене. Почему предпочтения томичей сместились на север, какие объекты "уходили" за полдня и как упростилась жизнь с приходом цифровой ипотеки, эксперты обсудили на круглом столе в "Точке кипения".

Ипотека уходит в цифру

Прошедший год стал годом рекордно низких ставок по ипотеке: если в январе 2020 года, по статистике Банка России, средневзвешенная  ставка по ипотечному кредиту была выше 9%, то по последним данным она составляет уже 7,25%. Такая динамика объясняется снижением ключевой ставки в 2020 году, а также влиянием программы льготной ипотеки. Как результат – покупка жилья с помощью ипотеки доступна как никогда.

Сейчас ставки на приобретение жилья на вторичном рынке существенно ниже, чем в предыдущие годы. На покупку новостроек, где продолжают действовать госпрограммы, они минимальные. Для томского рынка самая низкая ставка действует в рамках "детской" ипотеки – только по ней в регионе банк ВТБ одобрил сделок на 500 миллионов рублей – и возможность взять льготный кредит по программе или рефинансировать действующий сохраняется до конца 2022 года", – рассказал управляющий ВТБ в Томской области Михаил Гребенников.

По данным Гребенникова, по итогам 2020 года на ипотеку пришлось более 50% портфеля розничного бизнеса ВТБ в Томской области. По сравнению с предыдущим годом объем выдач жилищных кредитов вырос на 20% – до 4,6 миллиарда рублей. В первом квартале 2021-го рост продолжился.

"Эксперты банка полагают, что высокие темпы роста ипотеки в этом году сохранятся, хотя они будут ниже, чем в прошлом году. Это связано с сохранением неопределенности в части условий продления госпрограммы и изменившимся трендом на рост ключевой ставки", – подчеркнул Гребенников.

Также он отметил, что пандемия резко повысила темпы цифровизации банковского бизнеса:

"Мы максимально переводим ипотечное кредитование в цифровой формат и предлагаем клиентам оформлять заявки на сайте банка, что существенно быстрее и проще, чем в офисах. Дополнительно можно получить дисконт к ставке. Все этапы оформления ипотеки происходят онлайн, а отделение банка нужно будет посетить лишь для проведения самой сделки.

Зарегистрировать договор на приобретение жилья в Росреестре можно также удаленно – с помощью сервиса электронной регистрации. Наш банк первым в стране реализовал и полностью цифровую сделку, когда выбор квартиры и оформление ипотеки осуществляются через сайт застройщика – участника проекта. Томичи таким образом приобретают жилье в европейской части России".

Ажиотаж на фоне дефицита

Доступность ипотечных кредитов закономерно подстегнула спрос на жилье. Так, руководитель отдела продаж Томской домостроительной компании (ТДСК) Анна Облакова сообщила, что 70% сделок в 2020 году совершалось с ипотекой.

Рынок отреагировал моментально: по данным члена Совета Российского общества оценщиков, директора "Бюро оценки "ТОККО" Дмитрия Хлопцова, если в 2019 году средняя цена квадратного метра в Томске составляла 58 197 рублей, то к концу "ковидного" 2020 года средняя цена поднялась до 67 005 рублей.

"Рост на первичном рынке – 22%, на вторичном – 15%. Такого не было очень давно – последние 3-5 лет", – подсчитал Хлопцов.

По его словам, общий спрос вырос на 37%, конкретно на новостройки – на 23%, при этом он наложился на фактический дефицит нового жилья.

"По нашей оценке, еще 40 % населения Томска нуждается в улучшении жилищных условий. При этом в областном центре строительство новых домов сократилось на 11,5%. Для застройщиков и риелторов была ситуация, когда вариантов для продажи жилья было мало, а люди хотели и могли покупать. Ипотечные процентные ставки упали, и томичи ощутили, что они могут позволить купить себе жилье", – констатирует Хлопцов.

Из-за дефицита на первичном рынке люди обратили внимание на вторичку. Руководитель агентства недвижимости "Лагуна" Наталия Быкова рассказала, что были сегменты рынка, где цена за 2020 год выросла до 30-35%.

"Томск явно соскучился по комфортному жилью. "На ура" уходили квартиры, которые были выполнены с какой-то изюминкой, где была интересная перепланировка с грамотным дизайнерским и планировочным решением.

Такие варианты жили на рынке полдня, за них конкурировали несколько покупателей. Вне зависимости от района они давали максимальный рост цены: за день квартира могла подскочить на несколько сотен тысяч рублей. Такие истории мы наблюдали ежедневно. Особенно с конца лета 2020 года".

"Особенность вторичного рынка в том, что там можно находить объекты по цене ниже рыночной – в марте мы фиксировали сделки и по 55 тысяч рублей за "квадрат". Да, это не центральные районы и жилье не в лучшем состоянии, но когда ты ограничен в средствах, это выход", – говорит Быкова.

Эксперт отметила, что интерес томичей при этом сместился на северные районы города:

"Суммарно 65% сделок прошли в Ленинском и Октябрьском районах. Кировский и Советский настолько перегреты с точки зрения цены за "квадрат", что она уже, на мой взгляд, не разумна. И переплачивать за одну и ту же инфраструктуру томичи не готовы: разница в цене на сопоставимое по площади жилье достигает 15%. На однокомнатной квартире можно сэкономить до 400 тысяч рублей".

По словам представителей "Карьероуправления" (застройщик микрорайона Северный Парк), в данный момент рынок однокомнатных квартир в Томске "вымыт" полностью: это жилье пользовалось наибольшим спросом, в том числе с инвестиционной целью.

Застройщики также осторожно прогнозируют если не рост, то стабилизацию цен. Генеральный директор АО СЗ "Михайловский парк-квартал" Александр Драгомирецкий объяснил, почему отката назад ждать бессмысленно:

"Дефицит все еще есть, особенно жилья комфорт-класса. У нас, например, распродана вся первая очередь. По второй очереди идет активная запись, я не вижу уменьшения спроса на жилье такого формата. При этом экономика проекта меняется: цены на материалы растут – по некоторым позициям более чем на 20%".

Другая экономика

По статистике "Лагуны", доля сделок с ипотекой по итогам I квартала 2021 года составляет 47% (остальное – наличный расчет). Это означает, что люди думают о переразмещении своих вкладов и накоплений:

"Мне кажется, они пришли к позиции, что уже достаточно накапливать – пора вкладывать в комфорт. Это очень правильная стратегия: мы живем сегодня и надо прямо сейчас качественно улучшать свою жизнь", – подытожила Быкова.

Гребенников согласился: "Население предпочитает использовать текущую ситуацию для улучшения жилищных условий, вкладывая в недвижимость накопления и привлекая кредитные средства. Ставки сохраняются на минимальных значениях, и сейчас максимально благоприятное время, чтобы взять ипотеку".