Все ждут перемен: эксперты о рынке жилья в Томске

ТОМСК, 26 сен – РИА Томск. Рынок жилья в Томске переживает непростое время. Цены продолжают расти, но гораздо медленнее, чем раньше. При этом ставки и стагнация доходов населения ограничивают спрос. Какую роль на этом фоне сыграло решение Центробанка снизить ключевую ставку? На площадке Томского государственного архитектурно-строительного университета (ТГАСУ) ситуацию обсудили аналитики, представители банков и застройщики.

Ранее сообщалось, что последние несколько лет основная доля ипотечных кредитов приходилась на новостройки (в Томской области это 70–80%), где действовала льготная ипотека с низкой процентной ставкой.

В 2024 году программа льготной ипотеки закончилась, а условия госпрограммы семейной ипотеки изменились: в Томской области право на "семейку" получили родители одного ребенка до семи лет и семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, а в соседнем Новосибирске – только родители детей до семи лет.

При этом решением правительства ставка для всех регионов сохранилась на уровне не выше 6%. Первоначальный взнос – от 20%. На этом фоне в 2025 году выдача ипотечных кредитов в Томской области сократилась на 40–50%. При этом в июне 2025-го ключевая ставка снизилась с рекордных 21% до 20%, в июле – до 18%, а в сентябре – до 17%.

Жилье дорожает, но медленнее инфляции

По словам директора Бюро оценки "ТОККО", заведующего кафедрой экономики Томского госуниверситета Дмитрия Хлопцова, если в 2019–2023 годах цены на жилье в Томске выросли почти на 70%, то с конца 2023-го по середину 2025-го прибавили лишь 11%. При этом рост цен оказался ниже инфляции: в 2023–2024 годах она составила почти 17%.

Эксперт отмечает, что в основном рост обеспечили новостройки – плюс 39% за 2,5 года. На вторичном рынке при этом цены практически стоят на месте.

"В 2018–2019 годах продавалось 4–4,5 тысячи квартир. В декабре 2022-го – 2,7 тысячи. Сейчас – около 2 тысяч. Это минус 50% от нормальной ситуации. И это касается не только новостроек, но и вторички: владельцы просто снимают квартиры с продажи, потому что понимают – покупатель не придет при таких ставках", – сказал он.

По его словам, на этом фоне меняется и структура покупательских предпочтений. Если раньше больше половины сделок приходилось на однокомнатные квартиры, которые довольно часто приобретались под сдачу в аренду или последующую перепродажу, то сегодня основной интерес на рынке – к "двушкам".

"Люди хотят улучшить жилищные условия, но не могут продать старое жилье, особенно "однушки". Это главный тормоз для рынка. Средняя ставка по ипотеке до июля 2025 года – 24,9%. При таком кредите за 26 лет семья переплачивает в пять-шесть раз. Массовый спрос возможен только при ставке ниже 15%. Все, что выше, – это сделки по острой необходимости, а не ради улучшения условий", – отметил эксперт.

Хлопцов отмечает, что, несмотря на сентябрьское снижение ключевой ставки, резкого ажиотажа на рынке жилья ждать не стоит. По мнению эксперта, Центробанку понадобится минимум еще два года, чтобы установить ставку в комфортные всем 15%.

Оживление "первички" идет через "вторичку"

Представители строительных компаний отмечают: несмотря на сложности с ипотекой и высокими ставками, рынок Томска сохраняет устойчивость. Так, по словам главного аналитика, руководителя группы маркетинга ПАО "ТДСК" Бориса Черникова, даже небольшое снижение ключевой ставки поддерживает спрос.

"Снижение с 21% до 17% за полгода – это хороший сигнал. Ставки по депозитам снижаются быстрее, чем ставки по кредитам. Люди выводят деньги и используют их как первоначальный взнос по семейной ипотеке. Смягчение денежной кредитной политики ЦБ повышает инфляционные ожидания, тем самым оживляя "первичку". Логика проста: нужно успеть воспользоваться полагающейся льготой – семейной ипотекой, пока она есть, а цены не выросли", – говорит он.

По его словам, вторичный рынок начинает движение, но при текущем уровне ставок недостаточное. Черников считает, что, когда ставки по рыночной ипотеке опустятся до 15% годовых, вторичный рынок заработает. Это станет существенным драйвером роста рынка в целом, так как нужно будет продать "старую" квартиру, чтобы купить новую.

Эксперт фиксирует: главным драйвером рынка остается именно семейная ипотека – весной ее доля составляла почти 98%, сейчас – около 96%. Рыночных сделок практически нет.

В то же время эксперты сходятся во мнении, что Томску во многом повезло. "В Новосибирске семейная ипотека урезана, и рынок чувствует это сильнее. Там был бум на льготных ставках, перегрев, а теперь резкий откат. Многие стройки приостанавливаются. У нас в Томске ситуация спокойнее и предсказуемее", – считает коммерческий директор ТДСК Анна Облакова.

По ее словам, томские застройщики продолжают предлагать как готовые квартиры, так и строящиеся объекты, что позволяет удерживать баланс. Кроме того, застройщики ищут новые решения, чтобы привлечь клиентов.

Так, руководитель коммерческого отдела девелоперской компании "1&3" (ЖК "Михайловский парк-квартал" и "Парапарк") Эмиль Бисеров отмечает, что на рынке формируется интерес к "готовым решениям": например, к квартирам с ремонтом, мебелью и бытовой техникой.

"Мы протестировали спрос на формат полностью готовых для проживания квартир – от отделки до посуды. Очередь на них показывает: люди готовы платить даже высокую цену, если квартира сделана "под ключ". Это отличное решение для части покупателей", – считает Бисеров.

По его словам, основной объем сделок по-прежнему проходит с использованием семейной ипотеки и, несмотря на рост обращений (около 8% в сравнении с предыдущим кварталом), сложность ситуации сохраняется.

"По оценкам, до 20% застройщиков находятся в зоне риска. Срок строительства – 2,5–3 года. Это значит, что текущие проекты – результат решений четырех–пятилетней давности. Но мы готовы строить и дальше, продолжаем проектные работы сразу нескольких объектов, чтобы при возросшем спросе предложить покупателям достойные варианты", – говорит он.

Все зависит от доходов

Что же происходит в банковской сфере? Представители крупнейших банков говорят, что на фоне снижения ключевой ставки есть оживление, но большого бума не наблюдают.

"Мы видим большое количество заявок, в том числе на вторичку. Люди прицениваются, взвешивают свои возможности. Но сделок все еще немного – вторичка остается в состоянии низкого роста в общем объеме ипотечных кредитов" – отметила замуправляющего томским филиалом Сбера Варвара Игнатович.

По ее словам, средний размер кредита в регионе остается небольшим по вторичному жилью – 2,5–3 миллиона рублей, первичный рынок – 5 миллионов рублей. Психологический уровень приемлемой для населения ипотечной ставки еще не достигнут, и многие ждут большего снижения, хотя и понимают, что это может произойти нескоро.

Солидарны с ней представители и других банков. Так начальник отдела ипотечного кредитования Банка ВТБ в Томской области Ярославна Нурганова подчеркнула, что рыночная ипотека остается ограниченным сегментом: "Наши эксперты ожидают, что госпрограммы займут около 75% в структуре продаж в целом по рынку по итогам года".

По ее словам, чтобы помочь семьям покупать просторные квартиры, банки стали предлагать различные комбинированные продукты.

"Шесть миллионов берут по программе льготной ипотеки, а остальная сумма – по рыночной. Минимальная ставка по таким схемам – от 6,68 %. Это позволяет покупать трехкомнатные квартиры и дома с землей, которые не покрываются лимитом семейной программы", – поясняет эксперт.

Участники круглого стола подчеркивают, что главная проблема для покупателей – разрыв между доходами и расходами.

В дискуссии прозвучало, что доходы населения не выросли, а расходы увеличились. Девять из десяти клиентов банков уже обременены кредитами, свободной ликвидности нет. Многие рассчитываются кредитными картами, потому что все стало дорого.

Тем не менее, даже в этих условиях остаются возможности для покупки жилья. Льготные программы – семейная, военная, IT-ипотека – дают людям шанс экономить, пусть и в ограниченном объеме. Они не снимают все проблемы, но позволяют рынку работать.

Не допустить маятника

Сейчас эксперты и банкиры сходятся в одном: рынок Томска держится за счет льготных программ. Последние позволяют семьям покупать квартиры и поддерживают спрос, хотя объемы сделок остаются скромными. При этом все участники рынка внимательно следят за решениями Центробанка, надеясь на дальнейшее снижение ключевой ставки.

Пока же главная интрига – сохранение баланса: чтобы, с одной стороны, поддержать спрос, а с другой – не допустить нового перегрева, подобного 2019–2023 годам.

Как подчеркивает заведующая кафедрой экспертизы и управления недвижимостью строительного факультета ТГАСУ Татьяна Овсянникова, государственная политика в этой сфере должна быть максимально взвешенной:

"Хуже всего, если жилищная политика будет колебаться, как маятник: то всем выдаем льготную ипотеку, то никому. Это опасно. Конечно, она должна восстанавливаться, но очень постепенно и избирательно. Если мы вернем льготную ипотеку всем и сразу, окажемся в ситуации 2019–2023 годов, когда рост цен съел все преимущества для людей. Нужно действовать точечно, но так, чтобы покупка жилья оставалась доступной и на первичном, и на вторичном рынке".