ТОМСК, 2 июл – РИА Томск.  Новый жилой район с закрытыми дворовыми территориями может появиться в центре Томска к 2022 году. Власти полагают, что это будет первый в Томске район подобного типа и надеются, что инвестор учтет специфику старинного города. Эксперты рады, что на месте промплощадки появится не очередной торговый центр, а жилой район, и указывают, что там обязательно должна быть школа.
 
Цеха уходят
 
"Сибэлектромотор", некогда одно из крупнейших предприятий Томска, в 2013 году покинул площадку в центре города. В соседний Северск перебралась рентабельная часть производства. Уже тогда власти намекали – промпредприятий на высвободившейся площадке не будет, на ней будет реализован девелоперский проект.
 
Весной этого года детали проекта прояснились – томская компания "Новый город" (входит в красноярскую инвестгруппу "СМ.ГРУПП"), которая является владельцем бывший площадки предприятия площадью около 17 гектаров, представила концепцию создания на ней жилого микрорайона с коммерческой недвижимостью. 
 
За основу взят проект "Малые кварталы", который  реализуется на территории бывшего судостроительного завода на берегу Енисея в Красноярске. Проект "кварталов" разрабатывали голландские специалисты, рассказывает глава компании "Новый город" Александр Зимняков.
 
По его словам, в центре площадки на участке, ограниченном улицами Енисейская, Елизаровых, проспектами Кирова и Комсомольским, планируется построить район на 225 тысяч квадратных метров недвижимости, в том числе 175 тысяч "квадратов" жилья (на 5-6 тысяч человек), по 25 тысяч – коммерческой недвижимости и закрытых парковок. Инвестор рассматривает две концепции застройки. 
 
"Первая – строительство со стороны Енисейской крупного комплекса из четырех зданий с большим закрытым дворовым пространством. Вторая очередь – в центре участка – высотная доминанта: несколько высотных зданий для придания архитектурного облика микрорайону. В направлении проспектов Комсомольский и Кирова - понижение высотности: предполагается строительство шести закрытых кварталов", - отмечает он. 
 
"Это будет каскадное строительство с повышением этажности в сторону Енисейской. Каскадность подразумевает, что со всех высоких точек микрорайон будет виден и будет хорошо вписан в существующую территорию. Около Енисейской – монолитное домостроение, малые кварталы из кирпича или крупных блоков, которые производятся в Томске", - рассказывает Зимняков. 
 
Районы, кварталы…
 
По его словам, каждый квартал представляет собой жилой комплекс высотой в 5-8 этажей с приватной дворовой территорией. Вокруг – оживленные улицы. Дворовое пространство рассчитано только на жильцов этого дома. Под всем пятном застройки расположены подземные парковки, которые обеспечат машино-местом каждую вторую квартиру. 
 
На первом этаже каждого здания – коммерческая недвижимость. "Подобный тип застройки был опробован в Красноярске. Он позволяет совместить жилую и коммерческую функцию - магазины, парикмахерские, предприятия малого и среднего бизнеса, офисы. Учитывая, что большие площади уходят под коммерческую функцию, жилая функция получится удобной и комфортной", - говорит Зимняков. 
 
Вместе с тем первый вариант не предусматривает строительства отдельно стоящего детского сада или школы. Дошкольные учреждения инвестор предлагает разместить на первых этажах домов. Школу можно разместить на примыкающей к будущему микрорайону территории.
 
Второй вариант, напротив, предполагает, что в центре района появится школа. Но в таком случае инвестору придется "нарастить" высоту домов и плотность проживания около проспектов Кирова, иначе не срастется экономика проекта. В этом случае видоизменятся и сами кварталы – это будут не закрытые площадки, а отдельно стоящие комплексы с относительно закрытой территорией. 
 
"И нам нужно будет уменьшать ширину междворовых проездов, поскольку придется экономить на площадях. И если первый вариант смещен в сторону коммерческой функции, то второй – в сторону жилой, это будет спальный микрорайон, - отмечает Зимняков. - Эти вопросы обсуждаются с администрацией. Мы ориентируемся на пожелания и мнение городских властей". 
 
Он рассказал, что около 2,5 гектара из 17-ти планируется выделить под дороги, чтобы обеспечить подъезд со стороны улицы Карташова (между трамвайным депо и "Спецавтохозяйством"), а также сквозной проезд от Енисейской к Кирова.
 
Для доминирования нового микрорайона над окружающими площадками, инвестор планирует "приподнять" его. Кроме того Зимняков выразил уверенность, что развитие площадки повлечет переориентацию соседних площадок, занятых складскими помещениями, под схожий функционал. 
 
Когда и сколько?
"Ввод микрорайона намечен на 2020-2022 годы. Мы хотели бы начать строительные работы следующей весной с улицы Енисейской", - рассказывает инвестор. 
 
В создание микрорайона инвестор планирует вложить около 9,5 миллиарда рублей. Около трети этой суммы – собственные средства, остальное - заемные. В настоящее время в развитие площадки вложено уже более 250 миллионов рублей. 
  
По его словам, если в Красноярске в аналогичном микрорайоне квартиры продаются в среднем по цене 51,9 тысячи рублей за "квадрат", то в Томске будет дешевле. "Если бы мы начинали продажи сейчас, это было бы меньше 50 тысяч рублей. Это будет жилье повышенной комфортности", - замечает Зимняков. 
 
По данным Томскстата, в первом квартале 2014 года средняя цена квадратного метра нового жилья улучшенного качества в регионе составляла 43,5 тысячи рублей. 
 
Учесть интересы города
"Думаю, здесь есть все основания видеть хороший центр развития города в плане формирования современного жилого района и общественных функций", - прокомментировал РИА Томск планы инвестора первый вице-мэр Евгений Паршуто. 
 
По его словам, в настоящее время власти города и инвестор ведут переговоры по размещению в микрорайоне детского сада и школы. 
 
"Социальная инфраструктура в этом районе исчерпала свой ресурс, и нам необходимо, понимая, что участок частный, чтобы девелоперы восприняли наши пожелания по строительству школы и детских садов. Но мы понимаем, что это отразится на экономике проекта, поэтому баланс должен быть найден. Градостроительные и городские нужды должны быть в приоритете", - замечает вице-мэр.
 
Он отметил, что власти будут настаивать на появлении в районе именно квартальной застройки, которая необходима сейчас городу. "Не открытые пространства, которые всем ветрам открыты и почти не образуют дворов, а локальные дворовые территории и жилые образования, которых в Томске нет", - подытожил Паршуто. 
 
Не торговые центры – и то хорошо 
 
По словам профессора, завкафедрой экспертизы и управления недвижимостью Томского государственного архитектурно-строительного университета (ТГАСУ) Татьяны Овсянниковой, жилищное строительство в этом районе, учитывая дефицит площадок под строительство в центральной части города  – наиболее оптимальный вариант.
 
"Крупные компании вынуждены выходить на окраину города, что, конечно, не очень привлекательно для граждан, поскольку возникают проблемы транспортной доступности мест приложения труда и общественных центров", - замечает специалист. 
 
При этом, говорит она, если строить жилой квартал, то необходимо обеспечить комплексную застройку - для такого большого микрорайона обязательно детское дошкольное учреждение и школа. "Возможно, школы, находящиеся в ближайшем окружении, сейчас не переполнены, но мы выходим из демографической ямы, поэтому проблема нехватки мест в детских садах переместится в школы. А потом и в вузы", – указывает она.  
По ее словам, размещение коммерческой недвижимости в цокольных и первых этажах зданий вполне оправданно и обеспечивает не только удобство для горожан, но и коммерческую эффективность строительства для инвестора. Обязательным условием комфортного проживания людей в новом микрорайоне должно стать наличие парковок для автомобилей, желательно подземных или многоэтажных паркингов. 
 
"Это, конечно, дорогое удовольствие, но и позиционироваться это район будет соответственно", - подытожила Овсянникова. 
 
Старший преподаватель той же кафедры Ольга Хацкевич отмечает, что инвестору стоит подумать об увеличении доли коммерческой недвижимости. "Надо делать 30% коммерческой недвижимости и остальное – жилье. Расположение этой зоны диктует коммерческую сферу. Там нужна гостиница, причем хорошего уровня", - отметила она. 
 
Председатель томской организации "Союз архитекторов России", доцент кафедры архитектурного проектирования ТГАСУ Сергей Худяков указывает на то, что инвестору предстоит работать в сложном квартале, обремененном санитарно-защитными зонами той же ГРЭС-2. Также важно, говорит он, продумать архитектурную концепцию, учитывая, что микрорайон с разных сторон "подпирают" различные здания. 
 
"А сама идея – хорошая. Хорошо, что начали жилье размещать там, а не торговые центры. Это был бы самый худший вариант", - подытожил он.