ТОМСК, 2 июл – РИА Томск. Новый жилой район с закрытыми дворовыми территориями может появиться в центре Томска к 2022 году. Власти полагают, что это будет первый в Томске район подобного типа и надеются, что инвестор учтет специфику старинного города. Эксперты рады, что на месте промплощадки появится не очередной торговый центр, а жилой район, и указывают, что там обязательно должна быть школа.
Цеха уходят
"Сибэлектромотор", некогда одно из крупнейших предприятий Томска, в 2013 году покинул площадку в центре города. В соседний Северск перебралась рентабельная часть производства. Уже тогда власти намекали – промпредприятий на высвободившейся площадке не будет, на ней будет реализован девелоперский проект.
Весной этого года детали проекта прояснились – томская компания "Новый город" (входит в красноярскую инвестгруппу "СМ.ГРУПП"), которая является владельцем бывший площадки предприятия площадью около 17 гектаров, представила концепцию создания на ней жилого микрорайона с коммерческой недвижимостью.
© Михаил Дворников
За основу взят проект "Малые кварталы", который реализуется на территории бывшего судостроительного завода на берегу Енисея в Красноярске. Проект "кварталов" разрабатывали голландские специалисты, рассказывает глава компании "Новый город" Александр Зимняков.
По его словам, в центре площадки на участке, ограниченном улицами Енисейская, Елизаровых, проспектами Кирова и Комсомольским, планируется построить район на 225 тысяч квадратных метров недвижимости, в том числе 175 тысяч "квадратов" жилья (на 5-6 тысяч человек), по 25 тысяч – коммерческой недвижимости и закрытых парковок. Инвестор рассматривает две концепции застройки.
"Первая – строительство со стороны Енисейской крупного комплекса из четырех зданий с большим закрытым дворовым пространством. Вторая очередь – в центре участка – высотная доминанта: несколько высотных зданий для придания архитектурного облика микрорайону. В направлении проспектов Комсомольский и Кирова - понижение высотности: предполагается строительство шести закрытых кварталов", - отмечает он.
"Это будет каскадное строительство с повышением этажности в сторону Енисейской. Каскадность подразумевает, что со всех высоких точек микрорайон будет виден и будет хорошо вписан в существующую территорию. Около Енисейской – монолитное домостроение, малые кварталы из кирпича или крупных блоков, которые производятся в Томске", - рассказывает Зимняков.
Районы, кварталы…
По его словам, каждый квартал представляет собой жилой комплекс высотой в 5-8 этажей с приватной дворовой территорией. Вокруг – оживленные улицы. Дворовое пространство рассчитано только на жильцов этого дома. Под всем пятном застройки расположены подземные парковки, которые обеспечат машино-местом каждую вторую квартиру.
© предоставлено ООО "Новый город"
"Малые кварталы" микрорайона Южный берег в Красноярске
На первом этаже каждого здания – коммерческая недвижимость. "Подобный тип застройки был опробован в Красноярске. Он позволяет совместить жилую и коммерческую функцию - магазины, парикмахерские, предприятия малого и среднего бизнеса, офисы. Учитывая, что большие площади уходят под коммерческую функцию, жилая функция получится удобной и комфортной", - говорит Зимняков.
Вместе с тем первый вариант не предусматривает строительства отдельно стоящего детского сада или школы. Дошкольные учреждения инвестор предлагает разместить на первых этажах домов. Школу можно разместить на примыкающей к будущему микрорайону территории.
Второй вариант, напротив, предполагает, что в центре района появится школа. Но в таком случае инвестору придется "нарастить" высоту домов и плотность проживания около проспектов Кирова, иначе не срастется экономика проекта. В этом случае видоизменятся и сами кварталы – это будут не закрытые площадки, а отдельно стоящие комплексы с относительно закрытой территорией.
"И нам нужно будет уменьшать ширину междворовых проездов, поскольку придется экономить на площадях. И если первый вариант смещен в сторону коммерческой функции, то второй – в сторону жилой, это будет спальный микрорайон, - отмечает Зимняков. - Эти вопросы обсуждаются с администрацией. Мы ориентируемся на пожелания и мнение городских властей".
Он рассказал, что около 2,5 гектара из 17-ти планируется выделить под дороги, чтобы обеспечить подъезд со стороны улицы Карташова (между трамвайным депо и "Спецавтохозяйством"), а также сквозной проезд от Енисейской к Кирова.
© предоставлено ООО "Новый город"
"Малые кварталы" микрорайона Южный берег в Красноярске
Для доминирования нового микрорайона над окружающими площадками, инвестор планирует "приподнять" его. Кроме того Зимняков выразил уверенность, что развитие площадки повлечет переориентацию соседних площадок, занятых складскими помещениями, под схожий функционал.
Когда и сколько?
"Ввод микрорайона намечен на 2020-2022 годы. Мы хотели бы начать строительные работы следующей весной с улицы Енисейской", - рассказывает инвестор.
В создание микрорайона инвестор планирует вложить около 9,5 миллиарда рублей. Около трети этой суммы – собственные средства, остальное - заемные. В настоящее время в развитие площадки вложено уже более 250 миллионов рублей.
По его словам, если в Красноярске в аналогичном микрорайоне квартиры продаются в среднем по цене 51,9 тысячи рублей за "квадрат", то в Томске будет дешевле. "Если бы мы начинали продажи сейчас, это было бы меньше 50 тысяч рублей. Это будет жилье повышенной комфортности", - замечает Зимняков.
По данным Томскстата, в первом квартале 2014 года средняя цена квадратного метра нового жилья улучшенного качества в регионе составляла 43,5 тысячи рублей.
Учесть интересы города
"Думаю, здесь есть все основания видеть хороший центр развития города в плане формирования современного жилого района и общественных функций", - прокомментировал РИА Томск планы инвестора первый вице-мэр Евгений Паршуто.
По его словам, в настоящее время власти города и инвестор ведут переговоры по размещению в микрорайоне детского сада и школы.
© flickr.com/ Bobol
"Социальная инфраструктура в этом районе исчерпала свой ресурс, и нам необходимо, понимая, что участок частный, чтобы девелоперы восприняли наши пожелания по строительству школы и детских садов. Но мы понимаем, что это отразится на экономике проекта, поэтому баланс должен быть найден. Градостроительные и городские нужды должны быть в приоритете", - замечает вице-мэр.
Он отметил, что власти будут настаивать на появлении в районе именно квартальной застройки, которая необходима сейчас городу. "Не открытые пространства, которые всем ветрам открыты и почти не образуют дворов, а локальные дворовые территории и жилые образования, которых в Томске нет", - подытожил Паршуто.
Не торговые центры – и то хорошо
По словам профессора, завкафедрой экспертизы и управления недвижимостью Томского государственного архитектурно-строительного университета (ТГАСУ) Татьяны Овсянниковой, жилищное строительство в этом районе, учитывая дефицит площадок под строительство в центральной части города – наиболее оптимальный вариант.
"Крупные компании вынуждены выходить на окраину города, что, конечно, не очень привлекательно для граждан, поскольку возникают проблемы транспортной доступности мест приложения труда и общественных центров", - замечает специалист.
При этом, говорит она, если строить жилой квартал, то необходимо обеспечить комплексную застройку - для такого большого микрорайона обязательно детское дошкольное учреждение и школа. "Возможно, школы, находящиеся в ближайшем окружении, сейчас не переполнены, но мы выходим из демографической ямы, поэтому проблема нехватки мест в детских садах переместится в школы. А потом и в вузы", – указывает она.
По ее словам, размещение коммерческой недвижимости в цокольных и первых этажах зданий вполне оправданно и обеспечивает не только удобство для горожан, но и коммерческую эффективность строительства для инвестора. Обязательным условием комфортного проживания людей в новом микрорайоне должно стать наличие парковок для автомобилей, желательно подземных или многоэтажных паркингов.
© Михаил Дворников
"Это, конечно, дорогое удовольствие, но и позиционироваться это район будет соответственно", - подытожила Овсянникова.
Старший преподаватель той же кафедры Ольга Хацкевич отмечает, что инвестору стоит подумать об увеличении доли коммерческой недвижимости. "Надо делать 30% коммерческой недвижимости и остальное – жилье. Расположение этой зоны диктует коммерческую сферу. Там нужна гостиница, причем хорошего уровня", - отметила она.
Председатель томской организации "Союз архитекторов России", доцент кафедры архитектурного проектирования ТГАСУ Сергей Худяков указывает на то, что инвестору предстоит работать в сложном квартале, обремененном санитарно-защитными зонами той же ГРЭС-2. Также важно, говорит он, продумать архитектурную концепцию, учитывая, что микрорайон с разных сторон "подпирают" различные здания.
"А сама идея – хорошая. Хорошо, что начали жилье размещать там, а не торговые центры. Это был бы самый худший вариант", - подытожил он.